金科股份股票行情:金科股份|股价连续下跌数月 员工持股陷深度亏损

金科股份股票行情:金科股份|股价连续下跌数月 员工持股陷深度亏损

撰文|胡昌伟 编辑|韩蕾

金科股份股票行情:金科股份|股价连续下跌数月 员工持股陷深度亏损

止不住的亏损,拿不回的本金金科股份股票行情。

金科股份股票行情:金科股份|股价连续下跌数月 员工持股陷深度亏损

一季度,金科股份(000656.SZ)发布公告称,一季度房地产销售良好,累计销售金额491亿元,销售面积475万平方米,离金科股份总裁杨程钧在2020年的业绩会上定下今年的销售2500亿元的目标更近了一步,按此计算,一季度便完成全年目标的19.64%。

不过,金科的员工可能并开心不起来,特别是大量的中层员工,因为他们的员工持股陷入深度亏损。

与此同时,金科股份的基本面也并不乐观,长期来看,需要补齐住宅配套的商业服务短板,中短期来看,公司毛利率下滑、净利润增长放缓或将持续。

在这样的情况下,员工持股想要回本显得遥不可及。

杠杆加码,人均亏损近10万

员工卖房的速度追不上持股亏损的幅度。《蓝筹企业评论》计算发现,若以4月27日金科股份开盘价6.94元/股为基准,即便不考虑融资费用,公司两期员工持股亏损竞超过2亿元。

其中二期持股亏损幅度惊人,达到50%,按2020年报披露的数据,二期员工持股总买入金额3.63亿元,一半为自有资金,一半融资买入,均价9.73元/股,二期持股不包含公司的高管和董事,主要为中层员工,约2100人。

一期员工持股同样陷入亏损,也是以1:1的杠杆买入16.94亿元,亏损15%,主要为公司高层。

至于为什么金科员工持股如此激进,非得采用高杠杆的方式,可能与此前金科、融创的股权之争有关。

2016年,深耕重庆市场18年的金科启动全国战略,向千亿房企冲刺。同年,看好金科的融创大手笔投资,通过定增成为金科第二大股东。此后,融创又持续加码,持股增加至29.35%,距大股东黄红云及一致行动人持股仅有微弱差距。

黄云红为了稳住控制权,强行在47.17%股东反对下实施了员工持股计划,这样做的目的有两个,第一:对员工起到激励作用,同时提升股价,第二:减少市场中的流通份额,使融创继续增持的成本变高,可谓是一石二鸟。

这样的做法在当时的确是起到了劝退融创的作用,2020年4月,金科股份公告称,融创将向红星家具集团转让金科11%股权,转让价约47亿元。此后,融创也将剩余的股票逐渐减持,直至不再是持股5%以上的股东,到此告一段落。

虽然保卫战取得了胜利,但金科从上到下的员工也为此买了单。

人事变革,商业服务短板明显

与此同时,金科股份也迎来了高管大换血,原金科重庆区域总经理周达,直接升任金科集团董事长,原金科云广区域董事长杨程钧,升任金科集团总裁。

这样的人事大变革,或许与公司的发展战略有关。金科现有的业务并不能支持金科高质量的发展,金科需要从上到下来一次彻底的变革,补齐商业服务的短板。

随着人口城镇化进程过半,城市里面的核心地段可开发空间越来越少,未来房企还想继续保持一定增速增长,需要去城市的外环开发建设。与内环建设不同的是,现成的商业、教育、医疗等资源不复存在,很多资源需要房地产开发商自己开发和运营,运营的好坏,直接决定周边房价的高低。

从目前来看,金科的主要业务还是集中在住宅的开发,而住宅配套的商业的开发与运营并不完善,除了住宅必要的物业服务外,金科少有为住宅配备商业服务,这也让以后五到十年的发展埋下了隐患。

从2020年年报来看,金科住宅开发销售收入815.29亿元,同比增长29.06%,生活服务(主要为物业服务)收入22.68亿元。在商业开发与运营方面,金科的商业出租项目仅有四个,其中一大半都是在去年收购的。

正如万科2020年业绩说明会上董事长郁亮所说,现在和未来,客户需要的不仅是一套可以居住的房子,更需要的是可以满足他工作、生活、社交的场所。

可预见在不久的将来,那些真正可以满足客户需求的房企会强者恒强,简单做“拍、建、售”的房企的生存空间会越来越小。从这个角度来看金科股份,这家位于top20的房企显得有些外强中干,商业服务弱势明显。

黄云红靠什么“回本”

金科股份短板尚未补齐,公司的现状也一言难尽。

据2020年年报数据披露,综合毛利率回落5.7%至23.2%,由于金科股份的主要楼盘并非在一线城市,难以用政府限购限价去解释毛利率的下滑,更多原因为三线城市经历了2016年、2017年房价牛市以后,不少城市的房价开始回落。

2020年金科股份业绩说明会上,总裁杨程均提到2020年公司三线城市销售占比达到45%,四线城市的销售占比达到8%,由此可见,低线城市房地产开发仍然占据着金科的半壁江山。

从金科可售资源的情况来看,重庆和西南地区可售面积合计到达40%,华东地区占比超过20%,虽然金科已经开始调整土储的布局,但公司土储分布还是较为集中。

除了土储质量不佳外,金科的炒股水平比起云南白药还是差了些。2020年金科股份斥资4亿元买入5只股票,重仓持有渤海银行,当期共亏损超过2000万元。

基于以上原因,再叠加商业服务存在明显的短板,金科并不被资本市场看好,其股价已经连续下跌近8个月。

此外,贝壳、易居、房车宝纷纷进入新房的销售,数字化销售时代的已悄然到来。

据了解,金科在去年也推出了面向客户的线上小程序“金科美好+”,2020年线上销售占总收入的10%,总裁杨程均也坦承贝壳这样的分销是行业的发展趋势,未来金科会更加积极布局线上营销,力争未来三年自身线上销售占比达到三成。

金科能否顺应数字化销售时代的到来还有待继续观察。毕竟,回归到房子的居住属性,金科需要的不仅仅是建房。

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来源:睿蓝财经(ID:ruilan808)